借地権の存続期間満了前の再築１

＊借地権の存続期間満了前の再築１

＊借地権の存続期間満了前の再築１

・契約後初めての期間満了前の再築


借地権の存続期間が満了（契約後初めての期間満了）する前に建物

の滅失があった場合、借地権者（借主）が残存期間を超えて存続す

するような建物を築造したときは、その建物を築造するについて借

地権設定者（貸主）の承諾がある場合には、借地権は、承諾があっ

た日または建物が築造された日のいずれか早い日から２０年間存続

することになります。

借地条件変更増改築の許可

＊借地条件変更増改築の許可

＊借地条件変更増改築の許可

建物の種類、構造、規模または用途を制限する旨の借地条件がある

場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利

用状況の変化、その他の事情の変更により、現に借地権を設定する

においては、その借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが

相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議

が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条

件を変更することができる。（借地借家法１７－１）

自己借地権

＊自己借地権

自分の土地に自分が借地権者として設定する場合、その借地権を自

己借地権といいます。

なぜこんなことを決めているかといいますと、民法には混同という

法律の原理というか法理がありまして、消滅してしまうので、わざ

わざ自己借地権という条文を設けました。

建物滅失時の対抗力は？

＊建物滅失時の対抗力は？

建物の登記をしている借地上の建物の場合、借地権は第三者に対抗

できます。しかし建物が火災等で滅失した場合はどうなるでしょう。

建物が滅失した場合でも建物の登記をしているので、その借地権は

第三者に対抗できるでしょうか。

借地権の対抗力

＊借地権の対抗力

借地権の対抗力とは何でしょうか。

借地権のある土地の新所有者（借地権のある土地の所有者から新し

く買って所有権を取得した人）、あるいは借地権のある土地に抵当

権の登記をした抵当権者、いわゆる第三者に、借地権を持っている

借地人が対抗できる力があるのかどうか、ということです。

正当の事由（借地契約の更新拒絶の要件）

正当の事由（借地契約の更新拒絶の要件）

借地権の存続期間が満了する場合、借地上に建物が存在する場合に

限って、借地権者（賃借人）が契約の更新を請求したときは、従前

の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす、という強い規

定になっています。

ただし、借地権設定者（賃貸人）が遅滞なく異議を述べたときは、

この限りでありませんということですが、借地契約の更新拒絶の要

件として、正当の理由が必要です。

借地契約の更新

＊借地契約の更新

当初の借地契約が満了すれば、当事者（貸主、借主）双方が合意す

れば契約を更新することができます。

合意がなくても、借地権者（借主）が契約の更新を請求したときは

建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新した

ものとみなす、と強い規定になっています。

しかし、借地権設定者（貸主）が遅滞なく異議を述べたときは、こ

の限りでない、とはなっていますが・・・（後述）（借地借家法５

－１）

旧借地法の借地権の存続期間

＊旧借地法の借地権の存続期間

借地借家法は、平成３年１０月４日法律第九十号で公布され、政令

で平成４年８月１日から施行されました。

この借地借家法施行に伴い、それまであった借地法、借家法、建物

保護に関する法律は廃止されました。


しかし平成４年８月１日までに、厳密にいうと、平成４年７月３１

日以前に締結されていた借地賃貸借契約、建物賃貸借契約は、新法

の期間、契約の更新など適用されず、経過措置の規定で「なお従前

の例による」という扱いになります。それまであった旧法－借地法、

借家法、建物保護に関する法律が適用されます。

借地権の存続期間（普通借地権）

＊借地権の存続期間（普通借地権）

普通借地権と、後から登場する定期借地権と２種類あります。まず

は普通借地権について説明します。


・借地権の当初（１回目）の存続期間（借地借家法３）

１　借地権の存続期間　　　　　　　　　　　　　　　　３０年
　　３０年より短い期間を定めても無効　　　　　　　　３０年

２　契約で３０年より長い期間を定めた場合は、その期間有効


・借地権の更新後の存続期間（借地借家法４）

１　最初の更新後の存続期間　　　　　　　　　　　　　２０年

２　２回目以降の更新後の存続期間　　　　　　　　　　１０年

３　上記１、２より長い期間を定めた場合は、その期間有効

借地権とは

＊借地権とは

建物の所有を目的とする土地の賃貸借、建物の賃貸借に関する法律

－借地借家法（借地借家法１）のうちまず土地の賃貸借について見

てみましょう。

借地権というものは　建物の所有を目的とする地上権または土地の

賃借権をいう、と規定があります。（借地借家法２－１）

借地借家法では、借地権というのは、建物の所有を目的とする地上

権、土地の賃借権ですよ、と決めています。

借地借家法とは

＊借地借家法とは







建物の所有を目的とする土地の賃貸借、建物の賃貸借に関する法律

です。（借地借家法１）

民法には一般的な賃貸借の規定はありますが、不十分、不適当な条

文がありますので、借地借家法を特別に設けて対応しています。

不動産関係民法・根抵当権（ねていとうけん）２

＊根抵当権（ねていとうけん）２

＊根抵当権の債権範囲、その他変更



＊根抵当権の不特定債権の範囲限定


根抵当権の不特定の債権の範囲は、下記のように、継続的、一定の

種類の取引によって生ずるものに限定されています。（民法３９８

の２）

不動産関係民法・根抵当権（ねていとうけん）１

＊根抵当権（ねていとうけん）１

＊根抵当権とは

根抵当権とは、抵当権の一種です。抵当権は特定の債権、住宅ロー

ンなら１０００万円、２０００万円というふうに金額（債権金額）

が決まっています。根抵当権は、債権金額は決まっていません。た

だ最高額が決まっています。これを極度額（きょくどがく）といい

ます。銀行からいうと、これ以上は貸しません、という額のことで

す。

不動産関係民法・抵当権（ていとうけん）８

＊抵当権（ていとうけん）８

＊抵当権の処分


・抵当権者は、自分がもっている抵当権の権利について、いろいろ

処分することができます。このことを抵当権の処分といいます。

不動産関係民法・抵当権（ていとうけん）７

＊抵当権（ていとうけん）７

＊抵当不動産の第三取得者の代価弁済


抵当権設定後に、その不動産について所有権、地上権を買い受けた

第三者のことを第三取得者といいます。

不動産関係民法・抵当権（ていとうけん）６

＊抵当権（ていとうけん）６

＊抵当権設定と建物賃貸借
                 

１　抵当権の設定登記がされる前からその建物を使用している賃借

人は、その後抵当権設定の登記がされ、その建物が競売された場合、

明け渡す必要はありません。

競落人（建物を競売で買った人、買受人）つまり新しい家主が替わ

っただけのことで、そのまま建物を使用し続けることができます。

不動産関係民法・抵当権（ていとうけん）５

＊抵当権（ていとうけん）５

＊一括競売制度

土地に抵当権設定後、その抵当地上に建物が築造されたときは、抵

当権者は、土地とともにその建物を競売することができます。この

ことを一括競売制度といいます。

不動産関係民法・抵当権（ていとうけん）４

＊抵当権（ていとうけん）４

＊法定地上権 続き

・法定地上権の判例上の解釈

抵当権設定時、土地とその地上の建物が同一所有者に属しているこ

とが前提条件となります。その場合で下記の場合は、法定地上権が

成立するものとされています。

不動産関係民法・抵当権（ていとうけん）３

＊抵当権（ていとうけん）３

＊法定地上権

土地とその土地上に建っている建物が同一の所有者の場合において、

その土地か建物のどちらかについて抵当権が設定されたとします。

債務者が債務の返済不能になり、実行され競売になって土地と建物

が別人となった場合を考えてください。

不動産関係民法・抵当権（ていとうけん）２

＊抵当権（ていとうけん）２

＊抵当権の順位、順位変更

同一の不動産、例えば土地、建物、その両方に、抵当権は何個でも

設定できます。Ａ銀行、その次にＢ銀行、その次にＣ銀行というよ

うにです。この抵当権の順番を「抵当権の順位」といいます。この

順位は、抵当権の登記を早くやったものから１番、２番、３番とな

ります。（民法３７３）

不動産関係民法・抵当権（ていとうけん）１

＊抵当権（ていとうけん）１

・抵当権とは

民法で定める担保物権の１つです。債権者が目的物の引渡を受けな

いで（引渡を受ける場合は質権）債権を担保するため債務者または

第三者の所有する不動産に抵当権（担保物権）を設定します。そし

て、もし債務者が返済できない場合は、その不動産を売却、競売な

どして債権の回収をします。（民法３６９）

不動産関係民法・先取特権（さきどりとっけん）

＊先取特権（さきどりとっけん）

法律が定めた特別な債権を有する者が、債務者の一定の財産から、

優先弁済を受ける担保物権のことを先取特権といいます。（民法３

０３～３４１）

不動産関係民法・留置権（りゅうちけん）

＊留置権（りゅうちけん）

他人の物の占有者は、その物に関して生じた債権をもっている場合、

その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができます。

この権利を留置権といいます。しかしその債権が弁済期にないとき

は留置できません。（民法２９５）

不動産関係民法・質権

＊質権

・質権者は、その債権の担保として債務者または第三者から受け取

った物を占有し、弁済を受けるまで留置し、かつ、その物について

他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有していま

す。（民法３４２、３４７）

不動産関係民法・担保物権

＊担保物権

不動産等、目的物を債権の担保に提供することを目的とする物権を

担保物権といいます。

不動産関係民法・相殺（そうさい）

＊相殺（そうさい）とは

債務者が、その債権者に対して自分もまた同種の債権を持っている場

合、その債権と債務を対等額において消滅させることをいいます。

不動産関係民法・弁済（べんさい）

＊弁済（べんさい）とは

債務者が債務の内容に従って給付をし、債権を消滅させることをいい

ます。金銭の貸借の場合であれば、債務者が借りていたお金を返済す

ることをいいます。

例外はありますが、債務の弁済は、第三者もすることができます。

（民法４７４）

不動産関係民法・債権譲渡

＊債権譲渡とは

債権を契約によって第三者に譲渡することを債権譲渡といいます。


しかし、債権は物件と違っていろいろなものがあります。

したがって、譲渡が許されないものも当然あります。

不動産関係民法・債権

＊債権とは

相手方に一定の行為、給付を要求（請求）することを内容とする

権利のことを債権といいます。

物権と並ぶ財産権の１つです。

不動産関係民法・時効の中断

＊時効の中断

時効の基礎は、一定の事実状態の継続でありますが、その継続した

事実状態を根底からひっくり返すような、相容れない事実が生じた

場合に、時効は進行できなくなります。このことを時効の中断とい

います。

不動産関係民法・時効の援用、時効の利益の放棄

＊時効の援用

時効の援用とは、時効の利益を受けることを主張、つまり時効の利

益を受ける意思を表示することをいいます。


時効は、当事者が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をす

ることができない、と決めています。（民法１４５）

不動産関係民法・時効の遡及効、起算日

＊時効の遡及効、起算日

・時効の効力は、その時効の記算日に遡ります。このことを時効の

遡及効といいます。（民法１４４）



・取得時効では、占有、権利行使のときから権利者であったことに

なります。（民法１６２、１６３）

不動産関係民法・消滅時効

＊消滅時効とは

一定期間行使しない権利を消滅させることを消滅時効といいます。

権利者がその権利を行使しないのだから、法律は面倒みませんよ、

消滅時効にしますというわけです。


所有権を除く各種財産権（物権、債権等）は、原則として、すべて

消滅時効にかかります。

不動産関係民法・取得時効

＊所有権の取得時効

要件

・所有の意思をもって占有していること。
・占有が平穏、公然にされていること。
・一定期間占有が継続していること。


時効完成の期間（占有の期間）

・占有当初、善意・無過失であった場合・・・・１０年

・占有当初、悪意・過失があった場合・・・・・２０年


「占有当初、善意・無過失であった場合１０年」については不

動産だけではなく、動産（不動産でないもの。船舶、自動車等を除

き容易に移動できるもの）にも適用されるといわれている。

不動産関係民法・時効とは

＊時効とは

一定の事実の状態が一定期間継続した場合、この状態が真実の権利

状態であろうとなかろうと、この事実の状態に応じる法律効果を法

律上認める制度を時効といいます。

不動産関係民法・入会権（いりあいけん）

＊入会権（いりあいけん）

・入会権とは、一定の地域の住民が山林原野において、共同で収益

（堆肥、家畜飼料、燃料等に用いる牧草や木の採取）する慣習上の

権利です。（民法２６３、２９４）


・入会権については、民法は２か条（民法２６３、２９４）しか設

けいていません。

不動産関係民法・永小作権（えいこさくけん）

＊永小作権（えいこさくけん）

＊永小作権（えいこさくけん）

永小作権とは、小作料を支払って他人の土地において耕作または牧

畜をする物権。（民法２７０～２７９）


わが国では、永小作権はほんのわずかである。小作関係はほとんど

が賃貸借である。

不動産関係民法・地役権（ちえきけん）

＊地役権（ちえきけん）

設定行為で定められた目的に従い、自己の土地の便益のために他人

の土地を利用する権利のことを地役権といいます。（民法２８０）

例えば、送電線のための地役権、通行の地役権、引水の地役権等が

あります。

不動産関係民法・地上権、法定地上権

＊地上権、法定地上権 

＊用益物権


民法では、他人の物（土地等）を一定の範囲で使用収益させてもら

う物権（権利）を「用益物権」といっています。

このうち他人の土地上の権利・用益物権には、地上権、永小作権、

地役権、入会権があります。

＊地上権

地上権とは、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、

その土地を使用する権利です。（民法２６５）

なお竹木は植栽の目的で、耕作の対象となる果樹、野菜、稲作等は

永小作権の対象ですから含まれません。

工作物とは、建物、擁壁、電柱、トンネル等、地上地下の設備等を

指します。

不動産関係民法・連帯債務

 ・連帯債務とは

連帯保証、連帯保証人など「連帯」とつく熟語を勉強してきました

が、ここで同じような熟語について、勘違いしないように少し触れ

ておきます。


それは「連帯債務」という熟語です。連帯債務というのは、数人の

債務者が連帯するということです。

不動産関係民法・連帯保証と連帯保証人

連帯保証と連帯保証人

・連帯保証とは



保証人が、主たる債務者と連帯することを約束する保証。この場合

の保証債務負担は非常に強いものになります。


次に述べることを除き、あとは普通の保証債務、保証人と同じで

す。しかし、次に述べることが、たいへんなことになります。

不動産関係民法・保証人と保証債務 ２

・主たる債務と保証債務の関係

保証債務は主たる債務を担保するものですから、主たる債務がなけ

れば保証債務もありません。主たる債務が消滅すれば保証債務も消

滅します。

不動産関係民法・保証人と保証債務 １

・保証債務

保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行

をする責任を負う。（民法４４６）

つまりお金を借りた人（債務者）が返済しないときに、債務者に代

わって返済する責任があります、ということです。

この保証人の返済する責任、保証人の負う債務のことを保証債務と

いいます。

不動産関係民法・保証人、連帯保証人について

＊保証人、連帯保証人について

債務者（お金を借りる人）がお金を借りるために保証人が必要なこ

とがよくあります。もし債務者がお金を返さなかったらどうなるで

しょう。


保証人は、債務者（お金を借りた人）の財産から先に取ってくれと

主張できます。


連帯保証人は、債務者の財産があるから、そちらから先に取ってく

れといってもダメなんです。連帯保証人は非常に厳しいんです。

不動産関係民法・危険負担

＊危険負担・建物売買契約の最重要項目

わが国の民法は、危険負担については債務者主義を原則としていま

す。いきなりややこしくなりますが、売買の契約後、売主買主双方

の責任ではない類焼、地震等で滅失、倒壊した場合、売主は建物を

引き渡せない、買主は売買代金を支払わない。これは常識で考えて

当然と思うでしょう。（民法５３６条１項）

不動産関係民法・手付金の話 ２

＊解約手付（かいやくてつけ）

当事者間で、どの種類の手付けであるかを決めていない場合は、民

法では、解約手付けと推定しています。（民法５５７条１項）

実際、取引では、解約手付けが大部分を占めています。

不動産関係民法・手付金の話 １

＊手付金の話と種類

契約締結時に、当事者の一方が相手方に交付するお金（有価物を含

む）のことです。

売買であれば、契約締結時、買主が売主に渡します。

手付金の種類としては、証約手付、解約手付、違約手付の３種類あ

ります。

不動産関係民法・債務不履行

＊債務不履行・・・なんかむずかしそうですが簡単です。

お金を借りた人が、貸した人に対してお金を返さないこと。債務を

履行しないんです。これならだれでもわかりそうです。



建築請負契約をして、建設業者が手抜き工事等をした場合の建設

業者。

売買契約をして、買主が売買代金を全額支払ったのに、物件を引

き渡さない売主。

建設業者、売主、それぞれまともな工事をする、物件を引き渡す

という義務－－債務があるのにそれを実際に行なっていない、怠

っていることをいうんです。

不動産関係民法・契約の成立

＊契約はいつ成立するか。

契約は、申し込みと承諾という二つの意思表示の合致によって成

立します。


つまり売買、賃貸借の契約は、当事者間（売買の場合－売主、買

主、賃貸借の場合－貸主、借主）の売ります、買います、貸しま

す、借りますの口約束だけでも成立します。

不動産関係民法・使用貸借と賃貸借について

＊使用貸借と賃貸借について

使用貸借・・・無償（ただ）で貸すことを使用貸借といいます。

この場合、不動産に関しては、借地借家法という法律が絡んでき

ません。

これに反して、賃料を取って貸すことを賃貸借といいます。不動

産に関しては、借地借家法という法律が絡んできます。

不動産関係民法・竹木の枝切除、根の切取り

竹木の枝切除、根の切取り

隣地の竹木の枝が境界線を越えてきたときは、その竹木の所有者に、

その枝を切除するよう請求できます。しかし、隣地に無断で切り取

ることはできません。（民法２３３－１）


隣地の竹木の根が境界線を越えてきたときは、その根を切り取るこ

とはできます。（民法２３３－２）

不動産関係民法・境界標の設置

＊境界標の設置

土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標（コンク

リート杭等）を設けることができます。

そして境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担

する。つまり等分するということです。

ただし、境界標を設置するために測量が必要な場合は、測量の費用

は、その土地の広狭に応じて、分担する。つまりそれぞれの土地の

広さに応じて按分するといいうことになります。

不動産関係民法・隣地使用権

＊隣地使用権

土地所有者が、境界、境界付近で垣、塀、建物を築造、修繕すると

きは、必要な範囲内で隣地の使用を請求することができます。これ

を隣地使用権といいます。立入権ともいいます。（民法２０９－１

本文）

不動産関係民法・囲繞地（いにょうち）通行権

＊囲繞地（いにょうち）通行権

・袋地（ふくろち）・・・・・他人の土地に囲まれて公道に通じて

いない土地を袋地といいます。


・囲繞地（いにょうち）・・・・・袋地を囲んでいる土地を囲繞地

といいます。



・袋地の所有者は、公道に出るために囲繞地を通行することができ

ます。これを囲繞地通行権といいます。（民法２１０－１）


・また池沼、河川、水路、海を通らなければ公道に出ることができ

ないときや、崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、

袋地に準ずるものとして同様に取り扱われます。（民法２１０－

２）

不動産関係民法・隣地境界線からの距離

＊建物を建てるときは、境界線から５０ｃｍ以上離すこと。

（２３４条）異なった慣習があるときはそれに従う。（２３６条）


これに違反して建築しているときは、隣地の所有者は、建築をや

めさせるとか変更させることができます。建築着手のときから１

年経過し、または完成したときはだめ。損害賠償請求だけになり

ます。


異なる慣習があるときは、その慣習に従う、という規定もありま

す。 

不動産関係民法・自然排水の受忍義務

＊土地の所有者は、隣地から水が自然に流れてくるのを妨げてはいけない

　（民法２１４条）


自然排水の受忍義務

水は高い所から低いところへ流れます。これは当たり前の話です。

自然に流れてくる排水は止めたらだめですよ。受忍しなさいという

ことです。


しかし人工的な排水は原則としてだめですよ。たとえば水が直接隣

地に落ちるような屋根等を設けることはできません。（２１８条）

不動産関係民法・法律用語の基礎の基礎

＊法律用語の基礎の基礎

法律用語の基礎の基礎を頭にいれればミニ法律家 ^^

最低これだけでも頭にいれて法律を読むと、法律が非常にわかりや

すくなります。

これを覚えれば、あなたは、これを知らない人に比べミニ法律家で

す。^^

何が何でも覚えましょう。あなたの一生の宝物です。